【黃金簽證】葡萄牙的購(gòu)房稅費(fèi)與流程
購(gòu)買50萬(wàn)歐元的葡萄牙房產(chǎn)即可獲得至少五年的歐洲通行證——黃金簽證其所帶來(lái)的便利對(duì)很多有意投資海外并資產(chǎn)避險(xiǎn)的人來(lái)說(shuō)也是再理想不過(guò)的選擇。不過(guò)由于語(yǔ)言的障礙和信息的缺乏，使得很多華人投資者望洋興嘆。為此，Krystel Annguoji房產(chǎn)公司經(jīng)理 Chrystelle Merabli為我們介紹了葡萄牙房產(chǎn)投資的稅費(fèi)與流程。
葡萄牙的房市提供了良好的商機(jī)。趁著市場(chǎng)價(jià)格較低時(shí)，買進(jìn)黃金地段的房產(chǎn)以待升值是理想的投資。不過(guò)，要想做一筆成功的交易，投資者不止需要把握房市的長(zhǎng)期趨勢(shì)，了解這筆投資的稅費(fèi)和需要哪些磚業(yè)人士也是必要的。本文將重點(diǎn)介紹購(gòu)買葡萄牙物業(yè)所要繳納的主要稅種，以及您在購(gòu)房過(guò)程中所要遇到的幾類磚業(yè)人士。
一、購(gòu)置葡萄牙房產(chǎn)的稅費(fèi)
在葡萄牙，房產(chǎn)買家所涉及的兩個(gè)主要稅種是物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅（Imposto Municipal sobre as Transmiss?es Onerosas de Imóveis，縮寫IMT）和印花稅（Imposto do Selo，縮寫IS）。
·物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅（IMT）的稅率
在涉及到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，買家需要繳納物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅。稅費(fèi)的計(jì)算方法取決于房產(chǎn)的成交價(jià)。這筆稅費(fèi)買家需要在銷售協(xié)議的轉(zhuǎn)錄（Transcription）前支付。
稅費(fèi)表格如下，計(jì)算方法見后文例子。
表1：自住房產(chǎn)稅率：
表2：渡假房/出租房稅率：
表3：其他類型的平板稅率：
例如，某甲購(gòu)買了一套15萬(wàn)歐元的房產(chǎn)自住，那么將按照表1計(jì)算稅費(fèi)。首先15萬(wàn)歐元落在5%的稅率區(qū)間，所以15萬(wàn)×5%=7500，然后相應(yīng)的扣稅是5,640.23，所以二者相減，ABC后的稅費(fèi)是1,860歐元。
如果某乙購(gòu)買了同樣15萬(wàn)歐元的房產(chǎn)出租，那么將按照表2計(jì)算稅費(fèi)，類似的計(jì)算得出15萬(wàn)×5%-4,716.16=2784歐元。
ABC后，如果某丙購(gòu)買了15萬(wàn)歐元的商業(yè)房產(chǎn)，那么按照表3計(jì)算的結(jié)果是15萬(wàn)×6.5%=9750歐元。
·物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅（IMT）的免稅
在一定情況下，葡萄牙政府允許免去物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅，這可能需要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。這些情況包括：
·購(gòu)買城市房產(chǎn)翻新，只要買方在購(gòu)房后2年之內(nèi)動(dòng)工翻新即可。
·購(gòu)買處于城市改造區(qū)域（área de Re-abilita??o Urbana）的房產(chǎn)（或其一部分）用于自住。
·在適用法律的條款之內(nèi)，任購(gòu)買任何城市房產(chǎn)（或其一部分）用于旅游。
登記為房產(chǎn)交易公司的公司來(lái)收購(gòu)房產(chǎn)。
此外，對(duì)于按照葡萄牙的法律創(chuàng)建、運(yùn)營(yíng)，并開放給公眾認(rèn)購(gòu)的房地產(chǎn)投資基金，其IMT稅率減少50％。
·印花稅（IS）
印花稅（IS）是葡萄牙印花稅章程上列出的合同或協(xié)定所需繳納的強(qiáng)制性稅費(fèi)，幾乎所有的房地產(chǎn)交易都是成交價(jià)的0.8％。跟物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅一樣，都需要在契稅轉(zhuǎn)錄前繳納。
參考信息：
APEMIP
www.sef.pt
www.portaldasfinancas.gov.pt
二、購(gòu)房過(guò)程中涉及的磚業(yè)人士
如果您是為申請(qǐng)黃金簽證而購(gòu)房，那么您購(gòu)房的證據(jù)自然要提供給葡萄牙當(dāng)局，包括申請(qǐng)簽證者名下的物業(yè)登記、交換的契約、確認(rèn)押金交付的憑證等等。這些您可以跟代理人和律師溝通，讓他們幫助您準(zhǔn)備材料。
·地產(chǎn)代理（Estate Agent）
在葡萄牙，地產(chǎn)代理這一行業(yè)并沒有受到強(qiáng)制規(guī)管，任何人都可以開設(shè)地產(chǎn)代理公司。因此，如果買家能夠找到該行業(yè)的大型協(xié)會(huì)的會(huì)員可以讓自己的投資更放心。葡萄牙地產(chǎn)代理協(xié)會(huì)（APEMIP）以該國(guó)ABC的中介協(xié)會(huì)，為80％以上的地產(chǎn)代理提供指導(dǎo)和支持。此外，一些有強(qiáng)勁的地產(chǎn)背景和稿標(biāo)準(zhǔn)承諾的代理公司還是guoji地產(chǎn)磚業(yè)人士協(xié)會(huì)（AIPP）的會(huì)員。Krystel Ann Property公司就是上述兩個(gè)協(xié)會(huì)的會(huì)員。
在房產(chǎn)交易過(guò)程中，地產(chǎn)代理可以代表買方和/或賣方。大多數(shù)時(shí)候，代理會(huì)準(zhǔn)備資產(chǎn)組合以供買方選擇。葡萄牙的地產(chǎn)代理不允許準(zhǔn)備協(xié)定（Agreement）或收取押金（Deposit）接受存款，他們只能起草報(bào)價(jià)。
地產(chǎn)代理的傭金是由賣家支付。通常，代理的收費(fèi)是成交價(jià)的5％。但是，許多與當(dāng)?shù)卮砩毯献鞯闹袊?guó)機(jī)構(gòu)，要求賣方支付20％的傭金。因此，如果華人買家能夠直接聯(lián)系上葡萄牙的代理公司，對(duì)自己投資的透明性將有更大的把握。
·搜房者（Property Finder）
搜房者向買家提供服務(wù)。他們通常與多個(gè)代理合作，但也會(huì)有其他的房產(chǎn)信息來(lái)源。有些搜房者也會(huì)在與APEMIP和AIPP注冊(cè)，但這一行業(yè)并沒有機(jī)構(gòu)來(lái)監(jiān)管。
大部分搜房者都需要一定的費(fèi)用來(lái)提供服務(wù)，他們可以為客戶安排看房，并預(yù)訂酒店、安排機(jī)場(chǎng)接送或安排一些旅游場(chǎng)所。
·律師（Lawyers）
律師在房產(chǎn)交易中起著核心的作用。葡萄牙律師必須在律師監(jiān)管局（A Ordem Dos Advogados）登記。即使買家可以直接去公證處（Notary）簽訂銷售合同，我們?nèi)匀粡?qiáng)烈建議聘請(qǐng)有資格的律師來(lái)檢查房產(chǎn)的契稅、所有權(quán)憑證、銀行收樓的權(quán)利（如果有的話），以及其他法律文件。律師也要負(fù)責(zé)交換合同、確定成交價(jià)格和日期，在準(zhǔn)備號(hào)ABC后的成交合同后，律師需要將之送給買賣雙方和公證處審查。與大多數(shù)不同，葡萄牙的律師很少持有押金（一般為購(gòu)買價(jià)格的10％），這筆錢是在交換合約時(shí)直接支付給業(yè)主。
公證（Notary）
在房產(chǎn)交易中，公證員代表葡萄牙政府。他們必須在公證員監(jiān)管局（A Ordem Dos Notaries）注冊(cè)。通常，所有參與交易的各方都會(huì)在交易日于公證處會(huì)面。公證員會(huì)在ABC后合同簽訂之前，檢查是否所有的稅費(fèi)都已繳納，而且他們負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)錄（Transcript）合同和登記過(guò)戶。新的葡萄牙法律允許律師作為公證人，但需要通過(guò)特定的認(rèn)證。
Krystel Ann Properties
電話：英國(guó) +44 (0) 203 021 0507
電話：葡萄牙 +351 929 148 430
info@krystelannproperties.com
www.krystelannproperties.com
◇
相關(guān)文章
