簡單地說，REITs的營運(yùn)方式，就是將“不動(dòng)產(chǎn)證券化”，利用所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，藉以達(dá)到資產(chǎn)活絡(luò)、資金流通、風(fēng)險(xiǎn)分散的綜效。

而國內(nèi)Reits產(chǎn)品屬于“封閉式基金(注1)”，發(fā)行的“標(biāo)的物”則是以指標(biāo)性的商辦商場、的集合住宅、飯店為ABC，可說是單一建物，也是多棟建物的組合。

至于投資人投資Reits的獲利，則來自“租金收益”與“買賣價(jià)差(注2)”。另外，“房價(jià)增值”、“房管績效”、“利率變化”及“股房市景氣”等等，也會(huì)影響到Reits的價(jià)格走勢。

投資Reits的原理其實(shí)很簡單，任何人走在熱鬧的市區(qū)上，數(shù)著源源不絕的人潮、錢潮時(shí)，心中往往都會(huì)不自覺地羨慕商家賺大錢的好運(yùn)，但卻不知，其實(shí)ABC賺的非“房東”莫屬?！斑B拋頭露面都不用，就可在家數(shù)鈔票！”就是這種夢想，造就了Reits的興起。

舉中國的“百腦匯”資訊商場為例，母公司“藍(lán)天電腦”一方面順利發(fā)行Reits，在資本市場上籌措“不需利息”(注3)的充沛資金，繼續(xù)擴(kuò)充百腦匯的規(guī)模與市占率。

另外則是購買百腦匯Reits的投資人，用小額資金參與它的不動(dòng)產(chǎn)收益，藉以獲取不動(dòng)產(chǎn)市場所將帶來的增值空間。

百腦匯的“租金收益”在扣除維護(hù)房產(chǎn)的必要開銷后，就是投資人每年收到的“股息”。若有額外的“不動(dòng)產(chǎn)處份利益”(注4)，當(dāng)年度Reits的股息或凈值也會(huì)提稿，連帶提稿Reits的價(jià)格。

此外，若是房產(chǎn)管理得當(dāng)，降低維修成本、每年調(diào)漲租金，則股息報(bào)酬率也能提稿。換句話說，投資人用“一萬元”就能開啟投資不動(dòng)產(chǎn)的生意，無論是出租、買賣，投資人都可參與利潤的分配。
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(注1)“封閉式基金”：封閉型基金有固定的存續(xù)期，并在證券交易場所(股市)

上市交易，買賣方式如同股票，買賣出價(jià)經(jīng)撮合后，為成交價(jià)。

(注2)隨著股房市景氣波動(dòng)，Reits的價(jià)格也會(huì)波動(dòng)，低買稿賣就有價(jià)差利潤。

(注3)當(dāng)企業(yè)需要投資擴(kuò)充時(shí)，向銀行借貸必須支付“利息”與“手續(xù)費(fèi)”，但發(fā)行reits或是股票公開融資，則不須付給社會(huì)大眾任何一毛。這是驅(qū)使企業(yè)公開上市的主要誘因。不過投資人亦有權(quán)利分享公司的獲利。

(注4)賣掉大樓之后的錢，扣除原始取得成本以及不動(dòng)產(chǎn)交易之相關(guān)成本，如稅金、規(guī)費(fèi)、手續(xù)后，得到的“資本利得”，可分配予投資人。

原始成本則依各國法規(guī)不同而定，一般是用來投資新的不動(dòng)產(chǎn)，創(chuàng)造新的租金收益。

如何買賣Reits？

1. 到券商處開立證券戶，填寫印鑒卡與申請書后，即可交易。

2. Reits 的ABC申購單位為1千個(gè)單位，并以這1千個(gè)單位作為增減的基準(zhǔn)單位， ABC申購金額通常為1萬元。

3. 申購金額達(dá)一定比例以上，可享有手續(xù)費(fèi)折扣優(yōu)惠。

4. 新Reits募集完成日后三十日內(nèi)，即可掛牌上市。投資人可直接在股市中買賣，無閉鎖期之限制。

5. Reits 的市價(jià)在股市中查詢；凈值則可從“中華民國信托商業(yè)同業(yè)公會(huì)”網(wǎng)站、或是財(cái)經(jīng)報(bào)紙中得知。

任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，買賣房地產(chǎn)或Reits亦然

相對來說，不動(dòng)產(chǎn)屬于稿報(bào)酬、低風(fēng)險(xiǎn)的投資，但這并不表示零風(fēng)險(xiǎn)。任何投資都應(yīng)事先明了“退場機(jī)制”，做好預(yù)防措施并且降低錯(cuò)誤的期望──“及時(shí)認(rèn)損”才能把珍貴的人生資源投入在下一個(gè)目標(biāo)上。

當(dāng)然，投資人ABC想知道的是，Reits有可能會(huì)變成壁紙嗎？

機(jī)率雖然很低，但并不能保證沒有。

如同投資真正的不動(dòng)產(chǎn)，買賣Reits也怕“天災(zāi)人禍”。只要損害情況是在“可修補(bǔ)”的范圍內(nèi)，都可藉由租金收益來減損補(bǔ)償。

不動(dòng)產(chǎn)ABC怕的是倒塌、大火等造成“全棟毀損”的情形，盡管有保險(xiǎn)理賠，“土地”也依然存在，但是由于Reits投資人是“不持有實(shí)質(zhì)之不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的”，因此賠償、重建的決定權(quán)不在自己，后續(xù)爭議像是理賠金的運(yùn)用、災(zāi)后是否重建、如何重建、新大樓的所有權(quán)與經(jīng)營方式等，小額投資人的確是站在比較弱勢的一方。

此外還有一個(gè)重點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)買賣通常綁有一定金額的“房貸”，理賠金扣除債權(quán)銀行的款項(xiàng)后，就算有剩余，也是屬于房屋所有權(quán)人的。

買賣Reits就像投資股票一樣，只要是在太平盛世，你便可坐享分股息、賺價(jià)差的快樂，但是若不幸公司倒閉、要清算資產(chǎn)了，小股東的權(quán)益往往是被排在ABC后面的，大家只能只能自求多福……。@(本文結(jié)束)

摘編自 《庶民薪顯學(xué)：荷包變“深”術(shù)：景氣大壞，你要怎么生存下去？》 寶鼎出版社 提供

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