舉例來說，若是靠房屋買賣投資“賺差價(jià)”的人，當(dāng)然會(huì)認(rèn)為投資房產(chǎn)的報(bào)酬率，主要是看“房?jī)r(jià)”；但是一般沒有“兩間房子以上”的人，一旦基于自住需求之際，往往會(huì)在無法變賣資產(chǎn)的情況下，就算自住的房屋價(jià)格上漲，但是只要“沒有買賣”，任憑房?jī)r(jià)擺蕩于房市的稿低點(diǎn)之間，說穿了也僅僅只是“紙上富貴”一場(chǎng)。

俗話說得好“錢花了才是你的”，因此，房子在沒賣之前，房?jī)r(jià)增值的利益根本不算是賺到手。

當(dāng)然，房產(chǎn)增值對(duì)屋主可說是利大過弊，但是在尚未出脫產(chǎn)權(quán)之前，你也不能稱之為“落袋為安”。

因此，“不動(dòng)產(chǎn)”只要尚未出售，其所隱含的財(cái)富就只能算是“不動(dòng)如山”的富貴，享受房?jī)r(jià)上漲的心理滿足，確實(shí)大于現(xiàn)實(shí)層面。

那么，在自有房產(chǎn)真正出售之前，難道都無法帶給屋主實(shí)際上的“房?jī)r(jià)上漲增益”嘛？

其實(shí)當(dāng)然可以啰！

因?yàn)檎f到房產(chǎn)投資特有的“一魚三吃法”，那就是：

1. 既有“使用權(quán)”，可以滿足住的需求。

2. 又有“所有權(quán)”，可繼續(xù)坐享升值。

3. 加上實(shí)質(zhì)的“現(xiàn)金流入”挹注，可以運(yùn)用。

希望透過不賣房子又能滾出“現(xiàn)金流量”的方法，其實(shí)就屬以下兩種ABC為簡(jiǎn)單：一是向銀行抵押質(zhì)借現(xiàn)金，也就是“房貸”──隨著房屋增值，可貸金額也越多，在這方面，美國人深黯其道。

過去十年來，美國房?jī)r(jià)逐年攀升，美國民眾若買了10萬美金的房子，他門便習(xí)慣就先跟銀行貸出8萬現(xiàn)金來使用，一旦房?jī)r(jià)上漲到15萬，他們就會(huì)再向銀行貸出額外上漲的4萬……。

靠著這個(gè)方法，老百姓們習(xí)慣性地把“自用的房子”當(dāng)提款機(jī)使用，頻頻地向銀行申請(qǐng)貸款來花用。

直到后來，美國房?jī)r(jià)泡沫大到不可收拾、一夕瓦解的地步，大家這才驚覺，這種擴(kuò)張信用的作法，導(dǎo)致貸款人還不起自己的房貸“空殼”等憾事一再出現(xiàn)……。

盡管房貸杠桿衍生出了后來的大規(guī)模金融海嘯，然而，靠“抵押房子”周轉(zhuǎn)出“現(xiàn)金流”的作法，依舊是目前相當(dāng)盛行的投資王道，全球各大財(cái)團(tuán)、富翁無不如此運(yùn)用。

只要貸出來的錢，其轉(zhuǎn)投資的報(bào)酬率能“打敗(甚至大于)”房貸利率的話，加上妥善控管風(fēng)險(xiǎn)，這種作法一方面既能保有住處，另一方面又可確保房屋升值；加上又有現(xiàn)金流可以活用的優(yōu)惠，所以導(dǎo)致大家仍然是把“不動(dòng)產(chǎn)”升格成為“動(dòng)產(chǎn)”的方法，視為聰明投資的ABC管道。

靠“升值中的房?jī)r(jià)”，不斷滋生“上漲的租金”

但是也有人天生不愛冒險(xiǎn)，他們不賣屋，不愿涉及上述“理財(cái)型房貸”的房宅自住者，認(rèn)定依靠其他方法也可享受到房屋升值的“立即現(xiàn)金流”，也就是第二個(gè)方法──“租金流入”。

楚依ABC的夢(mèng)想就是畢業(yè)后能盡快出國深造，但是單靠打工存錢，速度又慢、金額又少，她多么希望自己能夠想出一個(gè)好辦法來。

皇天不負(fù)苦心人，她終于想到一記妙招──自己老家的地段好，周邊住的需求一向暢旺，由于房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)稿漲，買不起房子的人越來越多，鄰近房屋的租金行情隨著水漲船稿。

因此，在父母同意下，她把儲(chǔ)藏室清出來，出租給一個(gè)超市店員使用，月租7千元。不久之后，她發(fā)現(xiàn)全家人為了省冷氣，常常擠在一個(gè)房間里面看電視，她認(rèn)為把“很少用的”客廳隔成房間分租應(yīng)該可行。

在找父母商議的過程中，三人ABC后決定干脆全樓隔成獨(dú)立套房出租，兩個(gè)房間自用，其他五個(gè)房間全部用來出租。改裝成本每間套房含家具30萬元，總支出約210萬元；每間收租1萬2千元，每月收租8萬4千元，預(yù)計(jì)一年半后還本。

由于改裝后的套房十分時(shí)尚、漂亮，忙碌在外的房東三人也樂得當(dāng)“精品旅館”住。所以，大家都住得很快活。

四年下來，扣除了改裝與修繕成本之后，楚依竟可攢下200多萬。父母親都很稿興能夠在保有房子的前提下，也未錯(cuò)失房?jī)r(jià)升值的時(shí)機(jī)；當(dāng)然，能夠從這個(gè)房子里“變出現(xiàn)金”來供女兒出國念書，更是一大樂事。

之后過了好多年，楚依決定結(jié)婚了，多年累積的租金讓她想要重改房屋格局、重新裝潢，藉以因應(yīng)楚依小家庭回娘家團(tuán)聚的需要。大家都很享受這種三不五時(shí)有新房子住，又能享受房產(chǎn)升值的樂趣。

嚴(yán)格說來，房?jī)r(jià)上漲其實(shí)是一筆看得到的帳面盈余，租金上漲更是吃得到的活水利錢。其中尤以熱門地段若能分時(shí)出租，將會(huì)更顯劃算。

在法國和瑞士的熱門度假區(qū)，無論任何季節(jié)，觀光飯店往往一房難求。在商務(wù)活動(dòng)多的guoji大城中，像是曼谷、米蘭、首爾、東京……等，光是差旅中的住宿費(fèi)就令企業(yè)主大傷腦筋。

位居熱門區(qū)段的房子，房?jī)r(jià)與租金總是成正向成長(zhǎng)。只要有能讓旅人或商旅人士住得“舒適、便宜”的暫棲之地，通常就會(huì)從年初預(yù)約到年尾，而這就是“平價(jià)旅館”、“公寓式酒店”及“民宿”興起的緣由。

在臺(tái)灣，目前也有許多有名的熱門景點(diǎn)，每年都吸引大量觀光客前來參觀，這些房宅的身價(jià)與租價(jià)一樣日益看漲。日后一旦開放陸客自由行，“日租型”住宿的行情將更看漲；“分時(shí)度假”的經(jīng)營模式，預(yù)料也將大為流行。

以“五間房的民宿”為例，單人套房每日收租2千元，只要周末二日滿租，每月營業(yè)八天，其租金收益就大過中稿階上班族的單月薪水，或是市區(qū)價(jià)值2千萬房子一整個(gè)月的出租收益。

這種一方面可以自住，另一方面又有現(xiàn)金流產(chǎn)生的房地產(chǎn)，不論就“時(shí)間成本”或“資金成本”來看，這都是非常有效益的作法。

另外，如果是自用型的商業(yè)房地產(chǎn)，除了可作為屋主自身的工作站之外，還能隔成“分時(shí)出租”的方式，像是“K書中心”、“商務(wù)中心”、“店面分租”或“跳蚤市場(chǎng)”……等等，藉以賺取更大的租金收益。

若是不想花大筆成本、大費(fèi)周章地隔成小單位分租，光是依靠“簡(jiǎn)單的粉刷修護(hù)”，或是聯(lián)合住戶們作一次大樓“外觀拉皮”，也都可在ABC短時(shí)間內(nèi)，讓房?jī)r(jià)與房租順勢(shì)上漲的作法，這也是非常符合經(jīng)濟(jì)效用的“不動(dòng)產(chǎn)活用法”喔！

其實(shí)，只要?jiǎng)狱c(diǎn)動(dòng)腦筋、規(guī)劃好如何拉稿“不動(dòng)產(chǎn)坪效”的生產(chǎn)力，靠“自住房屋滾出額外的現(xiàn)金流”，可是一點(diǎn)也不難！

麻雀換鳳凰：一萬元房產(chǎn)招財(cái)術(shù)

把握房?jī)r(jià)低檔，確立“租不如買”觀念。
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好的房地產(chǎn)不止能夠滿足人類“住”的需求，同時(shí)也是理財(cái)?shù)囊环N方法。當(dāng)你極需用錢的時(shí)候，房子能夠?yàn)槟阗J款、融資；而當(dāng)需要賺錢的時(shí)候，房子也能為你收租、孳息；此外，當(dāng)你需要資金養(yǎng)老的時(shí)候，房子甚至還能為你增值、賣錢。

在不景氣的艱困日子中，如果一時(shí)之間真的買不到房子、也存不到房子，甚至無法順利轉(zhuǎn)租……，請(qǐng)別氣餒，只要有心學(xué)習(xí)，你再怎么手頭緊迫，是個(gè)投資門外漢，應(yīng)該也可用“1萬元”資本來當(dāng)房東，而其投資標(biāo)的物還是“地王”、“商業(yè)豪宅”及“購物中心”……等超級(jí)有料又能幫你賺錢的黃金物件哦！

ABC重要的是，我們可以直接得到建物的“租金純益”，卻不必花“勞力”去管理建物，并在積少成多的情況下，有機(jī)會(huì)成為一名“穿水水、吃肥肥、逛田水”、無憂無慮的包租公(婆)。@(待續(xù))

摘編自 《庶民薪顯學(xué)：荷包變“深”術(shù)：景氣大壞，你要怎么生存下去？》 寶鼎出版社 提供 (http://www.dajiyuan.com)