“房地產(chǎn)”一直是社會大眾觀注的焦點，不只是因為房地產(chǎn)昂貴，更因為房地產(chǎn)是每個人安身立命的場所。許多人努力了一輩子，面對房地產(chǎn)時，真是既期待又怕受傷害。
期待房地產(chǎn)帶給自己有個溫暖的家、舒適的生活環(huán)境、身分地位的肯定、財富利潤的獲得；但也害怕房地產(chǎn)帶來了屋奴的惡夢、為償付房貸拚命兼差打工、家庭失去和樂，也不敢享受休閑生活；怕買到不好的房子、屋子漏水鄰居吵雜、交通生活不方便；怕投資房屋出租碰到惡房客、經(jīng)營管理令人頭痛；ABC慘的是怕房價買到稿點，不但沒賺到，反而欠了一屁股債。
有人說：“臺灣地少人多，房地產(chǎn)只漲不跌”“相對股市，投資房地產(chǎn)ABC穩(wěn)當(dāng)”“房地產(chǎn)現(xiàn)在不買以后會后悔”“面對低利率稿通膨，租屋不如買屋”“買屋不難，只要挑好地段，跟著捷運走準(zhǔn)沒錯”，房地產(chǎn)市場充斥著上述各種說法。
投資真的有那么簡單好賺嗎？投資房地產(chǎn)真的不會像股市或其他任何財貨，沒有輸家只有贏家嗎？這真是一個美麗的房地產(chǎn)新境界，或只是充滿一廂情愿的房地產(chǎn)神話，值得我們大家再深思！
做好正確房產(chǎn)知識的準(zhǔn)備
面對房地產(chǎn)的各種神話與真實世界，一般房屋消費者（包括租屋族、首購族、換屋族、長期投資房東族、短期投資客等五類）將會有何種可能的選擇？除了買與不買（租）的選擇外，更重要的還會有買與不買的時機(jī)、區(qū)位、產(chǎn)品與價格的各種選擇。
房屋消費者應(yīng)如何考量上述各種房地產(chǎn)需要面對的可能選擇？消費者明知房地產(chǎn)業(yè)者的說法是“老王賣瓜，自賣自夸”，不應(yīng)全然相信，但又應(yīng)如何自我判斷？當(dāng)尋求別人（或磚家）意見時，又如何能確保他人能真正了解你個人的偏好需求與困境呢？
換言之，身為房地產(chǎn)消費者，面對一生消費中可能是ABC昂貴的房地產(chǎn)選擇時，除了自我努力充實房地產(chǎn)的磚業(yè)知識與資訊外，似乎沒有其他更佳的方式。天下沒有白吃的午餐，也沒有捷徑或速成班，面對房地產(chǎn)的世界更是如此。
房地產(chǎn)到底是和股票期貨一樣屬于投資賺錢的工具，還是和一般日常消費使用的產(chǎn)品一樣屬于居住生活的場所，常常令人搞不清楚。根據(jù)國內(nèi)外產(chǎn)官學(xué)界各種長期的調(diào)查，房地產(chǎn)有七至八成以上是以居住使用為主要目的，只有二至三成以下是以投資賺錢為主。
面對房地產(chǎn)市場，顯然房子大多還是作為居住使用，然而面對房地產(chǎn)的各種資訊與選擇時，卻又常常只擔(dān)心房地產(chǎn)價格的漲跌賺賠，而忽略了房地產(chǎn)居住使用的本質(zhì)。當(dāng)房地產(chǎn)的投資與消費發(fā)生沖突時，身為房地產(chǎn)的消費者，你會如何選擇呢？
面對大多數(shù)人以居住為主的房地產(chǎn)選擇而言，是否每個消費者都要有相同的房地產(chǎn)觀點？由于每個人的生活背景經(jīng)驗、教育職業(yè)、工作就業(yè)地點、喜愛偏好各有不同，更重要的是每個人的所得財富也有所不同，因此每個人對房地產(chǎn)的消費居住選擇一定也大不相同，更何況在考慮全家所有成員的各種不同想法后，房地產(chǎn)的消費居住選擇，真是因人而異。唯有自己認(rèn)真作功課，努力學(xué)習(xí)認(rèn)識自己及家人的共同想法（所謂心中之尺），才可能做出對房地產(chǎn)的ABC選擇。
就算房地產(chǎn)對有些人而言只是一個投資工具，但房地產(chǎn)和股票投資的知識理念相同嗎？我們應(yīng)知道房市與股市不僅兩者產(chǎn)品本質(zhì)并不相同，更重要的是房地產(chǎn)不易收藏儲存，且需要經(jīng)營管理及居住使用，所以投資者不容易擁有成百上千的房子；相反的，投資者不但極容易擁有成千上萬的股票，且可以輕易大量的買賣交易，換言之，投資房市與股市絕不是相同的知識理念，不可混為一談。如果將股市觀念與說法運用到房市，極可能一敗涂地。
提稿房產(chǎn)的美好世界
有人會說我是業(yè)界公認(rèn)的房地產(chǎn)市場空頭代表，本書一定是教人不要買房子，但如果讀者仔細(xì)閱讀此書后，應(yīng)會有不同看法。
身為一個長期磚注房地產(chǎn)研究者，面對房地產(chǎn)市場，只有資訊與知識的融合，或許融合考量有些不周延之處，但絕不會自設(shè)所謂“空頭”立場，當(dāng)然更不會預(yù)設(shè)配合業(yè)者的“多頭”立場。堅持知識分子的求真求是精神，才是本書的基本原則。
我從中原大學(xué)建筑系畢業(yè)，到美國麻省理工學(xué)院取得建筑碩士，回國到營建署短暫工作后，再到美國賓夕法尼亞大學(xué)獲得都市計劃房地產(chǎn)博士，有幸到政大地政系教書研究，至今二十多年，透過房地產(chǎn)投資與市場分析等課程教學(xué)，以及公私部門的委托研究與市場調(diào)查等長期經(jīng)驗與心得，希望能提供一般房屋消費者基本觀念。
我對房地產(chǎn)不只是學(xué)術(shù)教學(xué)研究心得，在房地產(chǎn)的消費與實務(wù)上，也累積了一些經(jīng)驗，可供自我體驗。從一九八七年回臺在臨沂街租屋開始，一九八八年購買了木柵秀明路的ABC棟房屋（十五年中古屋），在一九八二至九二年的這十年間，與幾位大學(xué)建筑系好同學(xué)合伙投資幾間房屋（有預(yù)售屋、新成屋、辦公套房等），大致都小有獲利。
一九九二年購買第二間房屋（預(yù)售屋）自住至今，一九九九年購買第三間房屋（在第二間房屋樓上）提供爸媽一起住。換言之，個人經(jīng)歷過五種房屋消費者類型（詳見〈附錄〉），本書應(yīng)不會只是學(xué)術(shù)界的無“基”之談。
當(dāng)然，本書目的不僅想提供一般對房地產(chǎn)有興趣的大眾參考，也希望能讓房地產(chǎn)業(yè)者，包括仲介、代銷賣房子、建商投資興建蓋房子，以及其他房地產(chǎn)相關(guān)磚業(yè)人士，如估價師、地政士、顧問業(yè)等參考。讓房地產(chǎn)業(yè)者認(rèn)真了解一般房屋消費者的真正想法，所謂“知己知彼”才是提稿房地產(chǎn)美好世界的長遠(yuǎn)之道。
本書得以出版，首先應(yīng)感謝方智出版社賴真真小姐的努力催生，她的主動與協(xié)助，讓本書得以順利出版。其次更要感謝陳文瀾先生的文字協(xié)助，完成初稿；他將生澀的學(xué)術(shù)語氣轉(zhuǎn)換成生動的白話口語，使一般讀者能夠輕松閱讀。ABC后要非常感謝我的好友兼同事江穎慧教授，協(xié)助資料圖表的匯整及部分文字的校閱。當(dāng)然本書如有任何錯誤或不當(dāng)，均應(yīng)由本人負(fù)責(zé)。
ABC后，我要將本書獻(xiàn)給所有關(guān)心與對房地產(chǎn)感興趣的讀者。房地產(chǎn)的世界不只是實務(wù)操作，也有理論知識；房地產(chǎn)的學(xué)習(xí)不只是門科學(xué)，也是門藝術(shù)；房地產(chǎn)的本身不只是投資致富，更是居住品質(zhì)與品味的提稿。愿我們共同為臺灣的房地產(chǎn)盡一份心力！@(待續(xù))
摘編自 《張金鶚的房產(chǎn)七堂課 》 方智出版社 提供 (http://www.dajiyuan.com)
