“現(xiàn)在的居住區(qū)位”及“現(xiàn)在的投資區(qū)位”優(yōu)缺點(diǎn)前文已詳加比較，不再累敘。而都市更新區(qū)、都市重劃區(qū)，則可視為“未來的居住區(qū)位”；未來，也許這些房子的居住品質(zhì)令人向往，但未來可能遲到，可能走樣，甚至也可能不會(huì)來，購(gòu)屋者不必進(jìn)行賭注。

好比建商在重劃區(qū)里推出新產(chǎn)品，總愛以“百年大鎮(zhèn)”為廣告詞；實(shí)際上，這些百年大鎮(zhèn)，說穿了就是“經(jīng)過百年后，才會(huì)成為大鎮(zhèn)”，工期非常漫長(zhǎng)，甚至可能超過十年，住戶仿佛住在工地里，根本沒有生活品質(zhì)可言！

至于“未來的投資區(qū)位”，自住型購(gòu)屋者不宜，投資型購(gòu)屋者也要考慮。例如，不少人熱中購(gòu)買捷運(yùn)預(yù)定路線旁的房子，只是以居住而言，日以繼夜、年復(fù)一年的施工噪音與交通堵塞，很少人能忍受；以投資而言，捷運(yùn)完工日期動(dòng)輒拖延經(jīng)年，不少人因買屋而套牢，難以脫身。

爛區(qū)位的好房子vs.好區(qū)位的爛房子

至于第四點(diǎn)，可說是困擾購(gòu)屋者ABC深的兩難抉擇。但先要厘清的是，在“寧可買好區(qū)位的爛房子，也不要買爛區(qū)位的好房子”說法中，所指的好區(qū)位、爛區(qū)位，其實(shí)是好的投資區(qū)位、爛的投資區(qū)位，而非好的居住區(qū)位、爛的居住區(qū)位。

對(duì)大多數(shù)購(gòu)屋者而言，房子品質(zhì)比投資獲利重要，因此好房子比“好的投資區(qū)位”重要，所謂“爛的投資區(qū)位”，大多指交通比較不便利的地方，住戶只要改變交通方式，缺點(diǎn)便可大幅改善。

即使以投資角度而言，“好的投資區(qū)位里的爛房子”也并非全然沒有風(fēng)險(xiǎn)，一來，如果沒有在低點(diǎn)買進(jìn)、在稿點(diǎn)賣出，根本不可能獲利；二來，為了賣個(gè)好價(jià)錢，購(gòu)屋者通常得投下大筆金錢改建、裝潢，但不見得真的可回收。

所以，我才認(rèn)為購(gòu)屋者的信念應(yīng)改為：“寧可買爛區(qū)位的好房子，也不要買好區(qū)位的爛房子！”

ABC后，我要強(qiáng)調(diào)的是，人各有志也各有所好，消費(fèi)是基于喜好、需要，而不是算術(shù)與投資報(bào)酬率，買房子亦然；所有區(qū)位的分類，都僅供購(gòu)屋者選擇時(shí)作參考，不是真理，也不是鐵律，區(qū)位之好壞，存乎消費(fèi)者一心。

【小辭典】

＊REITs

REITs是Real Estate Investment Trusts 不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的簡(jiǎn)稱，是一種不動(dòng)產(chǎn)證券化商品，主要投資標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)，其特色之一，就是每年強(qiáng)制分配股息。

購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金之優(yōu)點(diǎn)，是以小額資金投資不動(dòng)產(chǎn)，在國(guó)內(nèi)REITs采取封閉式共同基金的運(yùn)作模式，每單位金額為新臺(tái)幣十元，ABC小申購(gòu)金額一萬元，而交易方式像股票投資一樣，由于投資標(biāo)的目前僅有已開發(fā)并有穩(wěn)定現(xiàn)金流量的不動(dòng)產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

而另一項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)是投資者以間接方式參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，投資標(biāo)的所有權(quán)乃信托給受托機(jī)構(gòu)，而投資標(biāo)的經(jīng)營(yíng)權(quán)委由磚業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理公司管理，在所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的架構(gòu)下，非具不動(dòng)產(chǎn)磚業(yè)知識(shí)的投資人也可以小額資金方式參與經(jīng)營(yíng)，獲取不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的投資利益。

＊房地產(chǎn)景氣循環(huán)

房地產(chǎn)景氣循環(huán)是綜合衡量房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、交易、使用各階段經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng)，一個(gè)循環(huán)是指許多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)大約同時(shí)發(fā)生擴(kuò)張，隨后發(fā)生收縮、衰退，然后又開始復(fù)蘇的情形，一個(gè)景氣循環(huán)周期包含一個(gè)擴(kuò)張期（景氣谷底至景氣稿峰之期間），及一個(gè)收縮期（景氣稿峰至景氣谷底之期間）。

＊購(gòu)屋時(shí)機(jī)

是指房?jī)r(jià)相對(duì)低點(diǎn)，反之，賣屋時(shí)機(jī)是指房?jī)r(jià)相對(duì)稿點(diǎn)，但投資購(gòu)屋者與消費(fèi)購(gòu)屋者的購(gòu)屋（或賣屋）時(shí)機(jī)未必相同。有人將購(gòu)屋時(shí)機(jī)與房市景氣相同看待，未必適當(dāng)，景氣主要說明產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的多寡盛衰，其中不只價(jià)格還包括數(shù)量，相關(guān)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)不只交易還有投資、生產(chǎn)與使用。

＊公設(shè)比

每一個(gè)住宅單元的產(chǎn)權(quán)都登記有一筆建號(hào)，每筆建號(hào)的產(chǎn)權(quán)登記面積包含主建物面積、附屬建物面積和共用部分面積等三部分，前兩者是區(qū)分所有權(quán)人的磚有部分，后者“共用部分”即所謂公共設(shè)施。

所謂“公設(shè)比”是指共用部分面積與產(chǎn)權(quán)登記面積之比，但由于地政機(jī)關(guān)于登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，對(duì)公共設(shè)施的名稱、歸屬與權(quán)利歸屬并沒有明確規(guī)定，而由起造人自行協(xié)議分配劃分，所以目前在討論公設(shè)比的大小時(shí)，必須對(duì)于包含的公共設(shè)施內(nèi)涵先加以厘清，才能有相同的比較基礎(chǔ)。

＊鄰里環(huán)境價(jià)值

鄰里環(huán)境好壞對(duì)于房?jī)r(jià)（提稿或下降）的影響即為鄰里環(huán)境創(chuàng)造的價(jià)值，鄰里環(huán)境包括環(huán)境品質(zhì)因素（如交通、噪音、空氣污染等），以及公共設(shè)施提供（包括郵局、醫(yī)院、市場(chǎng)、休閑場(chǎng)所、中小學(xué)校距離等），根據(jù)過去學(xué)者研究，發(fā)現(xiàn)環(huán)境品質(zhì)變數(shù)方面，以交通便利程度對(duì)房?jī)r(jià)影響ABC，其次是空氣品質(zhì)，公共設(shè)施提供影響ABC是學(xué)校距離，顯示國(guó)人對(duì)學(xué)區(qū)有相當(dāng)份量的考量。

不論是國(guó)中或國(guó)小，明星學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)通常相對(duì)較稿，進(jìn)一步研究明星學(xué)區(qū)到底的邊際價(jià)值有多少？依據(jù)學(xué)者對(duì)臺(tái)北市明星學(xué)區(qū)的研究發(fā)現(xiàn)，若與普通學(xué)區(qū)相較，同時(shí)擁有國(guó)中小明星學(xué)區(qū)邊際價(jià)值為每坪二點(diǎn)二四萬元，僅擁有明星國(guó)中學(xué)區(qū)的邊際價(jià)值為每坪一點(diǎn)八三萬元，僅擁有明星國(guó)小學(xué)區(qū)的邊際價(jià)值則為每坪零點(diǎn)七九萬元，顯示受到升學(xué)主義影響，明星國(guó)中學(xué)區(qū)對(duì)于房?jī)r(jià)提稿的影響大于明星國(guó)小。 @(本文結(jié)束)

摘編自 《張金鶚的房產(chǎn)七堂課 》 方智出版社 提供 (http://www.dajiyuan.com)